Qu’est-ce que le démembrement SCPI ?
Afin de répartir le risque de l’investissement immobilier sur un grand nombre de biens, le fonds SCPI offre la possibilité d’acheter un grand portefeuille de biens, quelle que soit la taille de l’investissement. Mais pourquoi ne pas simplement acquérir la totalité du bien plutôt que d’acheter des parts de SCPI ? La question reste posée et une clarification du démembrement SCPI s’impose.
SCPI : clarification du concept
La SCPI (société civile de placement immobilier) est une société d’investissement immobilier composée de plusieurs associés qui souhaitent mettre en commun leurs ressources et posséder un portefeuille immobilier important. En d’autres termes, il s’agit d’un démembrement SCPI avec un grand nombre de biens immobiliers et un grand nombre d’investisseurs. En principe, l’investissement dans une SCPI est relativement simple à réaliser. Il vous suffit de vous adresser à l’un d’entre eux et d’acheter des parts. Ces parts vous donneront droit à des revenus de la SCPI proportionnels au nombre de parts que vous possédez. Les SCPI sont transparentes financièrement, ce qui signifie que les actionnaires paient chaque année des impôts selon leur régime fiscal (impôt sur le revenu des personnes physiques).
En quoi consiste le démembrement SCPI ?
La copropriété est un concept de droit civil dans lequel la propriété d’un bien immobilier est divisée en deux, avec le titulaire des droits (le bénéficiaire des revenus) d’un côté et le propriétaire commun de l’autre. Dans le cas des SCPI, la division peut consister en deux transactions ayant un objet différent.
- Un achat est simplement la possession d’une unité de SCPI
- Un démembrement d’unités de SCPI pour acquérir des actifs
En fonction de vos activités de SCPI, vous pouvez bénéficier de différents avantages. Vous percevez des revenus locatifs réguliers de la part de la SCPI. Les SCPI de capitalisation sont spécialisées dans l’achat et la vente de biens immobiliers, ce qui vous permet de réaliser des plus-values régulières. Les SCPI à fiscalité avantageuse sont créées pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’incitations fiscales (loi Malraux, loi Pinel, etc.) et de réaliser des moins-values. Lorsqu’il s’agit de se séparer de SCPI-ventures, les options de l’investisseur se concentrent principalement sur l’investissement en dividendes dans des SCPI-ventures, puisque le résident perçoit un revenu régulier, mais il est également envisageable de le faire avec des SCPI-ventures qui génèrent des revenus du capital. Il faut encore distinguer les bénéficiaires des propriétaires ordinaires.
Expropriation : le concept d’usufruit et de nue-propriété.
Comme vous le savez probablement, la propriété d’un bien immobilier se compose de trois éléments.
- Le bail, ou le droit d’utiliser le bien
- Les fruits, ou le droit d’en tirer des revenus
- L’abus, c’est-à-dire le droit de disposer d’un bien, de le vendre et/ou de le modifier, voire de le détruire
En raison de ces trois facteurs, vous avez la pleine propriété du bien et vous pouvez l’utiliser dans toute la mesure permise par la loi. Le démembrement, notamment des parts de SCPI, implique la séparation de l’usus et du fructus de l’abus. L’usufruitier a un droit de fructification et de jouissance, c’est-à-dire le droit de percevoir des revenus et d’utiliser le bien immobilier.
Répartition des actions de la SCPI
Les actions de SCPI peuvent donc être démembrées, et ce dans deux buts différents. Dans un premier temps, pour permettre une transmission rapide de votre patrimoine ou pour assurer à vos proches un revenu régulier de manière fiscalement avantageuse. Et dans un second cas, il est question d’acquérir des parts de SCPI à bas prix. Cela n’est possible que si la SCPI autorise une telle acquisition et accepte de conserver le droit d’utilisation des unités par la société de gestion. À partir de ce moment, la SCPI n’est plus tenue de vous verser des revenus puisqu’elle est le propriétaire effectif des parts. En revanche, si vous vendez votre part, vous recevrez, en tant que propriétaire net, une plus-value équivalente.
Lorsque vous achetez une part de SCPI, votre bien est divisé en deux parties : la jouissance seule et la propriété seule. Au terme de la période de démembrement (qui dure généralement entre 5 et 15 ans), le propriétaire « nu » récupère la pleine propriété du bien. Bien entendu, ces parcelles diffèrent considérablement selon que le bien immobilier est acquis en jouissance ou en propriété.
